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【本处获奖论文】不动产物权登记制度与不动产委托公证实务冲突及对策研究
来源: | 作者:law-56 | 发布时间: 2015-04-01 | 119 次浏览 | 分享到:
【摘要】我国《物权法》的颁布确立了不动产物权登记制度,不动产登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。不动产登记制度具有公示公信力,其建立有利于预防纠纷, 维护交易安全。由于相关法律规定不衔接,使得不动产登记制度在不动产委托公证实务实践中存在冲突,解决这些冲突需要在实践中不断探索。
【关键词】不动产物权登记  不动产委托公证  冲突及对策
   
一、不动产物权登记制度的确立
 
      二○○七年三月十六日,十届全国人大五次会议通过的《中华人民共和国物权法》确立了不动产物权登记制度,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。”
      目前各国不动产物权登记对不动产物权变动的效力基本上有三种立法体例:一是“登记对抗主义”,即不动产物权的变动自法律行为成立时生效,登记仅为对抗第三人的手段而非物权的生效要件。采用这种体例的代表国家是法国和日本。二是“登记生效主义”,即不动产登记是不动产物权取得和变动的法定生效要件和公示手段,任何基于法律行为的不动产物权变动,除法律另有规定外,都必须依法进行登记,仅有物权变动的意思表示即签订合同但没有进行登记,不会产生物权变动的法律后果。采用这种体例的代表有德国、瑞士和我国台湾地区。在德国,以物权行为的独立性和无因性为制度基础,物权行为可以与原因行为相独立,登记行为不受原因行为的影响。瑞士则采用 “债权形式主义 ”,即债权合同+登记。不动产物权的变动既要有变动的合意,又要进行权利登记;如果不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销,经登记的不动产物权也会相应地无效或者被撤销。我国采用的即是“登记生效主义”,模式大致采用瑞士的债权合同+登记的制度,但在实践中又认可物权行为。三是“托拉斯登记主义”,即除了登记以外,还有交付权利证书的要求。不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。但一经登记,其后发生的房地产权利变更和设定,非经登记,不发生法律效力。这种模式的代表国家是英美。
二、不动产物权登记的效力和意义
 
      我国《物权法》确立的不动产登记主要有以下三个方面的效力:一是不动产物权形成效力。即不动产登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。二是不动产物权公示效力。物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外在表现形式,这就需要物权公示,通常不动产物权的公示方式为登记、颁发不动产权利凭证。三是不动产物权公信效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。不动产登记公示后即产生法律上的公信力,登记记载的权利人即为法律上真正的权利人,基于这种公信力,即使有公示上的瑕疵,第三人也善意取得不动产物权。
      不动产登记制度的建立有利于公众明确地知悉不动产权现状, 减少欺诈,预防纠纷, 维护不动产交易安全。“物权的首要意义是公开权利状况。这种公开使财产权的潜在交易者可以对权利的归属和状况获得确定、准确而充分的信息。基于信息的掌握, 交易者能够对交易结果作出合理的预期, 这种预期又可以通过法律的强制性而获得现实的保护。”不动产登记的基本目的之一就是从法律上确定物的支配和交易秩序,不动产登记公示法定效力, 使公众对登记的不动产权属产生信赖, 无需怀疑登记簿记载的权利主体是否为真正的权利人, 省却了交易的成本, 提高了效率。
 
三、不动产登记法律制度施行后,不动产委托公证实务中产生的冲突及对策
 
      现行法律制度下不动产物权存在着两种状态:法律物权和事实物权。不动产登记制度确立后,其公示公信效力使得事实物权的地位尤为尴尬。在中国传统婚姻家庭意识及婚姻法律制度影响下,配偶家庭成员间独立权利意识淡薄,夫妻间不动产权属登记多以一方的名义进行。不动产登记制度确立后,《婚姻法》规定的夫妻共有财产制所确立的财产共有权处于了不确定的状态。权属未登记一方的财产所有权保障形同虚设。造成这种状况的原因是《婚姻法》与《物权法》规定的不衔接,以及司法行政部门认识和适用法律不统一。这给不动产委托公证的实务操作造成很大困扰。
 
(一)售房委托公证中房屋共有人审查的法律依据
 
      1、我国《婚姻法》第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产无论登记或占有在夫或妻任何一方名下,在没有夫妻财产约定的情况下,均属于夫妻共同所有,处分夫妻共同财产应夫妻协商一致。这是《物权法》施行前公证处对夫妻售房委托的主要法律依据。
      2、《物权法》施行后依据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。我国《物权法》对不动产物权登记制度规定了以下几种例外情形:1、依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生法律效力。3、因继承或者受遗赠取得的物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。5、土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。6、地役权自地役合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。与《物权法》配套施行的《房屋登记办法》第十三条规定,共有房屋,应当由共有人共同申请登记。第二十五条规定,房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
      根据上述规定,夫妻共有的房产权利,需夫妻双方共同申请房屋登记,登记后双方共同取得不动产物权权属。因此,对夫妻关系存续期间取得的登记在夫妻一方名下的房产,房产共有人审查的法律依据是否可以简单的是《物权法》的不动产物权登记制度?如何兼顾《婚姻法》的夫妻财产制度?
笔者认为,对《物权法》实施前取得的房屋所有权证的售房委托公证,根据法不溯及既往原则,房屋共有人审查的法律依据显然适用《婚姻法》,即夫妻在婚姻关系存续期间所得的登记在一方名下的财产,在没有夫妻财产约定的情况下,属于夫妻共同所有。对《物权法》实施后取得的房屋所有权证的售房委托公证主要有以下两种情形存在较大争议和风险:一、夫妻一方婚前购买,婚后取得房屋所有权证,产权登记在一方名下;二、夫妻婚后共同购买,但产权登记在一方名下。对于上述两种情形,因法律规定的冲突以及各地房管、司法部门适用法律的不一致,公证员在办理此类公证业务中只能从申请人入手,严格审查其婚姻状况,做好申请人取得房产或合同权利时的配偶的核实笔录,在其配偶认可该房产属于申请人个人单独所有后,再为申请人出具售房委托公证书。如果简单的依据《物权法》不动产物权登记制度为申请人出具售房公证书,排除夫妻共同财产制规则,现实中势必会造成因夫妻一方擅自处分夫妻共同财产而给另一方造成重大财产损失的后果。反之,如果简单地适用夫妻共同财产制,也必然会影响物权法的施行。公证员在审查过程中如果发现房屋权属存在争议,只能终止公证,建议其到房管部门申请更正登记,如果申请人不同意更正的,建议其配偶可以向房管部门申请异议登记,并于十五日内容向法院提起诉讼。公证员只有通过严格审查,做到二者兼顾,才能从更大程度上保护权利人的合法权利。
 
(二)夫妻按揭贷款购房委托公证的法律与实务冲突及建议
 
      相对于售房委托公证,贷款购房委托公证办理的数量大,法律风险也相对小得多。但自《物权法》施行后,小小的购房委托公证书在现实中却频频遭遇“被退证”。问题的症结在哪里?
笔者通过多次与房管部门及各大银行沟通后发现,出现“问题”的贷款购房委托书中涉及的购房合同全部是夫或妻以一方的名义签订的。而银行借款及抵押合同的签订者各大银行规定的也不尽相同。农业银行则规定,无论夫妻共同签订购房合同还是仅一方签订购房合同,抵押合同(条款)均由夫妻共同签署。该规定在夫妻共同购房,产权共有的情况下通常不会出现冲突。而中行、中信、邮储和建行规定,由购房合同的签订者(夫或妻一方)与银行签订借款合同和抵押合同,夫或妻另一方签订相关声明文件。由此导致:购房者在办理银行贷款过程中如果没有提前告知银行按揭贷款抵押的房产日后产权办理在夫妻二人名下,属于二人的共有财产时,银行便可能将抵押合同(条款)涉及的抵押即所购房产产权人确定为一方,如果夫妻到公证处办理购房委托中没有约定或不同意约定将所购房产日后办理在夫或妻一方名下,属于夫或妻一方个人单独所有,则日后房管局办理预购商品房抵押登记时,产权人便可能与银行的抵押合同确定的抵押物所有人不一致,导致无法继续操作,委托书不能使用。
房管部门及银行对物权法律规定的理解不统一,是造成上述问题的主要原因。要解决这些问题,需要社会多种力量的协调,且非一时可以解决。面对这种现状,笔者认为夫妻贷款购房,且约定产权共有时,可以从以下几个方面对委托书文本进行修改:
      1、如果申请人委托的事项涉及签订预售合同,则建议在委托书中明确注明:受托人要以二委托人的名义签订《商品房预售合同》,并告知申请人转告受托人。
      2、如果申请人已经以夫或妻一方的名义签订了预售合同,但借款及抵押合同尚未签订,则在申请人协商一致的情况下,建议在委托书中明确注明:产权证日后办理在委托人二人名下,属于二委托人共同共有(约定按份共有的注明按份额共有)。
      3、如果申请人已经以夫或妻一方的名义签订了预售合同,且借款及抵押合同等已经签订,则办理委托公证过程中要提示申请人与银行信贷员沟通,抵押合同中涉及的抵押物产权人是否仅确定了夫或妻一方,如果仅确定了一方,则告知申请人要么需要重新签订预售合同(有的银行规定借款人、抵押人、购房签订人需要一致)和抵押合同,要么慎重考虑将房产约定为夫或妻一方单独所有,并且在询问笔录中需重点告知,约定成夫或妻一方单独所有的法律后果。
 
结  语
 
      我国的物权法律制度处于建成的初步时期,很多规定尚需要颁布相关配套法律规定加以完善。而公证部门属于司法系统的组成部分,在法律规定存在漏洞的地方,我们每个公证员都有责任用自己的公证文书将其填补好,只有这样,公证才能更好展现其社会价值,公证事业才能朝着更广阔的方向发展。

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